Реконструкция объектов капитального строительства. Когда требуется и что в себя включает перестройка зданий и сооружений?

Реконструкция – это изменение технических и экономических качеств строительных объектов после полного или частичного их переустройства. Процедура предполагает возможность перепланировки, улучшение архитектурного вида и территории, монтаж современного оборудования и другое.

В градостроительстве реконструкция считается отдельным направлением и ее не стоит путать с капремонтом. Если ремонт ориентирован на восстановление каких-то единичных составляющих объекта, то в ходе реконструкции вносятся принципиальные конструктивные изменения, в результате которых он приобретает новые качества. Это касается высоты здания, этажности, площади, объема, вместительности, а также назначения.

В отличие от капремонта, при проведении реконструкции требуется основательное документальное оформление, для которого необходимо получать специальные разрешения. К обновлению приступают после готовности проектно-технической документации, составленной на основании результатов анализа земельного участка и различных обследований и экспертиз объекта.

Потребность в перестройке возникает в случае:

• Износа (физического/морального). При физическом устаревании постепенно или быстротечно ухудшаются эксплуатационные и технические качества элементов строения в результате различных воздействий, эксплуатационных нагрузок или других причин, способствующих разрушению. Изменения заметны внешне и затрудняют дальнейшую нормальную эксплуатацию. Моральное устаревание обусловлено изменением общих запросов к комфортности пребывания в здании и внешнему его виду.
• Необходимости улучшения функциональности строительных элементов и технических коммуникаций. Зачастую здания имеют изъяны в виде недостатка дверных/оконных проемов либо несовершенства отопительной, светотехнической, вентиляционной и других систем.
• Переквалификации. Нередко здания переоборудуются для других эксплуатационных целей, претерпевая подчас по несколько конструкционных трансформаций. Например, склад превращают в магазин, админпомещение – в производственный цех и так далее. В данном случае реорганизация предполагает разработку сложного и комплексного проекта.
• Появления нового владельца. Требования к недвижимости, поменявшей хозяина или принадлежащей другой компании, тоже могут измениться, в зависимости от поставленных задач. Для приспособления объекта под конкретные нужды может потребоваться как внесение незначительных конструкционных преобразований, так и принципиальные изменения в строительной конструкции.

Различают реконструкцию малую и полную. В зависимости от поставленных задач, она может включать, как несложные технические обновления с заменой агрегатов, так и достаточно серьезные и трудоемкие вмешательства в несущие строительные конструкции, включая достраивание корпусов, этажей и других строений. Преобразования проводятся системно, начиная с укрепления фундамента. Ремонтные работы включают гидроизоляцию, ремонт и отделку стен, смену кровли. Некоторые строительные компании предоставляют услуги внутренних облицовочных работ и оборудования помещений.

Алгоритм организации обновления здания

Процедура включает несколько этапов:

Предпроектный. Состоит из действий, характерных для нового строительства.

Аналитический. Предполагает комплекс исследований и инженерных изысканий. В ходе работ проводится анализ гидрогеологического режима, грунтов, рельефа, состояния конструкций (подземных и наземных), а также их возможностей нести дополнительную нагрузку в перспективе. При выявлении даже незначительных отклонений все замеряется, фотофиксируется, детально описывается и фиксируется документально. При необходимости прибегают к лабораторному анализу с подготовкой специального отчета на базе всех сведений и материалов.

Создание проекта. Проектная документация почти такая же, как и для нового строительства, но менее объемная. Проект состоит из разделов:

• архитектурно-строительного;
• технологического;
• сметно-документального;
• общей пояснительной записки;
• плана организации работ.

Собственно сама реконструкция. Это стадия реализации проекта с проведением всех строительных мероприятий и процедур установки техоборудования. В случае непрерывного функционирования объекта подрядчик согласовывает с заказчиком очередность выполнения строительных и монтажных работ.

Пуско-наладка. Это финальный этап реконструкции перед сдачей объекта. Операции выполняются после завершения всех строительных, монтажных и других работ.

Все этапы перестройки капитальных зданий и сооружений должны отвечать законодательным требованиям и нормам, начиная от проектирования и, заканчивая строительно-монтажными работами.

 

11.05.2021